新房全款5折!学区房地铁房特价拍卖!房企血拼双11面前 数千亿债务泰山压顶
往年的“双十一”狂欢,房地产也参与其中,面前要素是债务将集中到期,现金流紧绷的房企只得抓住一切时机减速去化。
与以往不同,往年的“双十一”不只是快消品的狂欢,房地产也参与其中,早早开局为“双十一”预热。
阿里、京东、苏宁三大电商平台都在“双十一”时期推出房地产的特意活动,“新房全款5折”、“拍卖特价学区房、地铁房”等。融创、恒大更是间接申请线上旗舰店,还有不少开发商线下以“双十一”为名启动促销。
开发商苦战“双十一”的面前,是传统售楼黄金期“金九银十”市场清淡,融资环境照旧严格,开发商资金继续吃紧。房企在2015年少量发债,如今债务集中到期,现金流紧绷的房企只得抓住一切时机减速去化。
开发商提价促销备战“双十一”
“双十一”在即,往年淘宝“双十一”的红包玩法是比“盖楼”。在大家呼朋引伴一同“盖楼”盖得正欢时,卖楼的开发商也在炽热备战“双十一”。
11月1日,融创西南旗舰店在京东平台上线。据京东官网微博引见,活动时期购房者可在店内介入111元抢单套最高190万购房补贴,成功可获西南五省指定房源补贴线下摇号资历。
京东早已发布“双十一”时期对于房地产的关系活动。在行未来到的“双十一”,京东将在70个市区,联结超越200家房地产开发商,投放超越6000套特惠房源。而且,新房全款5折起,活动额超越3亿元。
恒大个人官网旗舰店也曾经进驻苏宁易购平台,“每日秒杀一百套特价房源,最高活动超百万”的大标语十分醒目。
在线下,恒大还将借助苏宁易购门店和苏宁小店,启动线下渠道拓展。而苏宁渠道开售团队的16万名员工,也将经过恒大的恒房通平台成为恒大的开售顾问。
个人通告显示,恒大依托打折促销,在九月、十月的开售金额区分取得831亿元和903亿元的好效果。依据克而瑞统计,恒大1-10月累计开售金额达5407.2亿元,排名第二。
除此之外,阿里巴巴旗下阿里拍卖披露,往年天猫“双十一”时期,将有上万套特价房源介入,其中局部笼罩多地抢手学区房、地铁房和景区房等。
“电商面临增量难题,“双十一”概念曾经透支,电商自身想找新的增长点。”边疆地产首席剖析师张大伟示意,房地产往年面临开售难题,所以两者以前尝试过电商不可卖房的基础上,往年再次尝试。他同时示意,对协作效果并不看好。
易居钻研院智库核心钻研总监严跃进则以为,开发商与电商平台的协作有十分好的意义,可以使房企的营销老本降低,后续能够为房地产去库存带来好效益。
除了线上与电商平台协作,开发商也在线下以“双十一”为名启动各种花式营销。
在中报节点赶超融创升至第四的保利,已被融创反超,落回第五。想要“冲三”的保利在“双十一”时期铆足了劲头,推出“又又生存节”。保利各地官网群众号纷繁宣传造势。
如河南保利开展示意“精选优质房源3450套,让利2.4亿元”;石家庄保利称“每天推出11套特价房源,总价直减5万-10万元”;
被恒大挤到第三的万科,以“嗨购节”迎“双十一”。如广州万科推出“减免神券,最高直减20万元”;佛山万科推出1111套特价房,购房最多减10万元。
目前开售位列第一的碧桂园也参与其中,如碧桂园川东区域“让利3亿房源”;还有龙湖个人“双11购房狂享季”在U享家正式开启,活动房源将触及旗下近200个名目,笼罩40余个市区。
中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖示意,在以后的市场情势下,“双十一”给了开发商一个提价的台阶。对比过往开发商意味性地拿出几套尾房启动宣传,往年的“双十一”,不少房企为了年底回款,借机启动鼎力度提价促销。
债务“泰山压顶”
往年开发商如此踊跃备战“双十一”实属无奈。
依据机构关系研报可以看到,房企面临着融资收紧,融资老本回升,偿债压力大的困难处境。
在融资老本方面,克而瑞研报指出,前9个月,房企新增债券类融资老本7.03%,较2018年回升0.50个百分点。
其中,境外债券融资老本达8.08%,较于2018年增长0.86个百分点。超越10%以上的境外债融资已不再是行业个例。
同时,开发商在前几年保守地加杠杆,少数房企身背巨债。
依据诸葛找房发布的报告显示,2019年上半年,80家规模较大的上市房企的有息负债规模进一步优化到6.61万亿元,与2018年末相比下跌10.45%。
恒大、碧桂园、融创、保利、万科等20家房企的有息负债规模超千亿。全体来看,房企债务广泛密集到期,债务压顶,未来偿债压力大。
据该机构统计,2019年上半年有息负债规模TOP20房企均超越了1000亿元,总计到达42159.75亿元,占80家上市房企总有息负债的63.73%。
其中,恒大、碧桂园、融创中国上半年有息负债均超越3000亿元,保利地产、绿城控股、万科、中国铁建、中海地产等紧随其后。
克而瑞钻研数据显示,从房企的债券到期状况来看,2015年公司债及中期票据发行量较大,少数企业的债券期限在3-7年间,往年房企面临偿债高峰期。往年下半年,房企的到期债券为1706亿元,到期债券总量也处于高位。
2020年下半年至2021年上半年,房企的偿债压力将进一步回升,到期债券打破3000亿元,届时房企将面临更大的偿债以及融资压力。
重压之下,开发商对“金九银十”抱以厚望。恒大早早地打响促销战,全员买房已成行业广泛现象,但是“金九银十”并未产生。
从克而瑞发布的九月和十月市场数据来看,除了少数头部房企依托大规模提价得以取得不错的开售效果外,全体楼市体现平平。
九月,全国29个重点市区新房成交面积同环比区分降低2%和6%。其中,一线市区新房成交面积同环比区分降低19%和4%。
十月,新房成交与土地市场延续了“金九”的低迷走势,皆继续转冷。重点市区新房成交量同、环比区分下跌6%、10%。克而瑞示意,或是九月成交的低迷进一步加剧了市场张望心情。
二手房市场的状况也反映出楼市降温的趋向。据易居钻研院监测的数据,13个典型市区二手房成交量为6.7万套,环比降低7.3%;9月13城二手房市场进一步降温,成交量仍处于2019年5月以来的下行通道。
融资环境未产生安适的迹象,开发商们只得时辰紧绷神经,减速去化,熬下去,活上去。
克而瑞研报指出,依据房企中报披露来看,少数企业供货节点集中在四季度,这将是业绩冲刺有力的保证。因此,在企业参与货量供应、增强营销力度的状况下,四季度房企全体开售规模会继续优化。
评论丨房地产调控政策的效果正在浮现
荣盛开展首席经济学家 尹中立
2018年的下半年房地产市场不迭上半年的体现,2019年的房地产市场体现与2018年的走势相似,上半年体现较好,进入第三季度之后各项数据均产生调整,而且比2018年第三季度调整的幅度更大。无疑,这是政策调控的结果。
自往年第二季度以来,房地产金融政策显著收紧,7月底的政治局会议强调“不再把房地产作为短期抚慰经济的手腕”。第三季度房地产市场的各项数据在走弱,市场的分化在加剧,房地产调控政策的效果正在浮现。
一、房地产各项数据均走弱
从土地市场看,往年三季度,住宅用地市场全体继续降温,供需双双缩小。300城土地市场住宅用地供应面积环比缩小4.1%,同比降低6.6%。300城住宅用地市场成交面积规模环比缩小5.8%,同比降低2.5%。平均溢价率较二季度降低12个百分点,较去年同期提高0.6个百分点。三季度流拍住宅地块共172宗,流拍面积环比参与47%,但较去年同期有所改善。
土地市场分化,三四线市区流拍增多。从土地市场热度看,依然是长三角区域为首,而后是中西部、珠三角、京津冀。从土地流拍状况看,10月份,52块地流拍,其中34块地在三四线市区。
从开售状况看,统计局数据显示,1-9月份,商品住宅开售面积同比增长1.1%;其中,东部、西南地域开售面积同比降低;中、西部地域开售面积同比增长。
从开售金额看,1-6月,商品住宅开售金额同比增长10.3%,增速高于二季度末1.9个百分点,低于去年同期5.3个百分点。克尔瑞数据显示:二季度末与三季度末,TOP100房企累计权力开售规模同比增速均为4%(2018年三季度数据不详)。
从多少钱看:10月份中指院数据显示,监测的100个市区,多少钱环比涨幅继续收窄。进入四季度打折季后,广州、天津、济南、南昌、合肥、武汉、长沙等一、二线市区均产生新盘提价状况。西安、昆明、重庆、南宁等中西部市区新盘多少钱相对坚硬。
二、传统促销季,房企以价换量
面临严格的政策调控,2019年房企打折促销季较往年来得早了些。8月20日,恒大率先开局了新一轮的“恒大购房季”,各个区域开局推出活动活动,全员营销。碧桂园以凤凰云为平台,在9月中旬至10月中旬举行“金秋购房节”。少数中小型房企纷繁追随。正在冲刺业绩的正荣个人将在国庆时期举行全国TAO房节,13个区域逾百个名目均介入。奥园商业地产不只活动,素来访到购房,各个阶段都送礼。
值得关注的是,只管恒大打响打折第一枪,但头部房企以及年度开售目的实现较好的房企打折力度有限,有的甚至不如往年。以恒大为例,历年打折季中,2011年7.5折,2016年8.2折起, 2018年为8.9折,往年为9折。北京中海营销部上班人员示意,“金九银十”没有不凡的提价促销战略,往年已实现业绩目的,不会刻意提价失去运营意义。一方面反映出头部房企对市场常年看好,对后市较有信念;另一方面,反映出在市场环境全体偏弱,政策继续克服特意是限价等政策影响下,房企利润曾经被缩减,折扣空间有限。
三、三季度房企融资环境全体偏紧
房地产行业资金趋紧。1-9月份,房地产开发企业到位资金同比增长7.1%;增速较1-6月回落0.1个百分点,较去年同期回落0.7个百分点。从月度走势看,9月份房企到位资金小幅改善,增速比1-8月份放慢0.5个百分点,完结了延续4个月的增速回落走势。
从重要融资渠道看,三季度信誉债融资规模较去年同期降低15.6%,较二季度小幅参与7%;海外发债规模较二季度降低15%,较去年同期参与38%;房地产类汇合信托募集规模同比降低15.5%,环比缩小13%。
9月份房企发行信誉债和海外债融资老本较一季度均有回升。报告剖析称,局部扩张型房企融资老本曾经从过去的8%左右间接回升到10%以上,甚至有些企业曾经到达13%。
展望未来,在政策力度坚持不变的状况下,房地产市场总体将继续走弱趋向。
双11血拼买房?阿里上线超万套特价房…购买特殊房产要当心
惊呆剁手党!双11血拼买房?阿里上线超套特价房,京东5折起卖!这漏怎么捡?购买特殊房产要当心
一个让剁手党拍案而起的消息!
阿里巴巴旗下阿里拍卖披露,今年天猫双11期间,将有超套特价房源参与“促销”,其中部分覆盖多地热门学区房、地铁房和景区房等,这也是天猫双11首次可买房。
值得注意的是,电商巨头火力全开应战双11,京东也对外宣布双11要卖房。10月12日,在京东首届科技地产大会上,京东房产方面透露,在即将到来的京东11.11全球好物节上,京东将在70城联合超过200家开发商、投放超过6000套特惠房源,新房全款5折起,优惠额超3亿元。
10月25日,首批特价学区房已经上线,消费者可以开始选购、交保证金,10月29日(下周二)将集中开卖。券商中国记者在阿里拍卖网站上看到“特价房捡漏”、“不止7折”等标语,摆在最显眼位置的房源即是“双11学区房”。
起拍价大幅低于市场价,引发围观
今年9月份,阿里拍卖曾挂出一套“1元起拍”的杭州学区房,面积80多平米,当时吸引了10万名围观群众。经过239次的加价和142次的延迟成交,最终以609.5万元的价格卖出,比实际的挂牌价格640万元,低了整整30.5万元。
与在淘宝购买其他商品相比,通过阿里拍卖购买特价房流程要稍微复杂一些:交保证金、出价竞拍,竞拍成功之后才付款发货。
阿里拍卖表示,“以双 11 当天的拍卖活动举例,会从 11 月 10 号早上 10 点钟开始,11 月 11 号的早上 10 点钟结束,如果到时还有人在竞价,会延迟到没有人再继续出价为止。”
券商中国记者浏览已经上线的特价房信息发现,热门学区房的起拍价大多低于市场均价10%~30%,也有低于市场价格35%,甚至42%的案例。“房子都是正常按照评估价去拍的,至于最后的成交价,就要看这个房子的热度。”阿里拍卖称。
记者注意到,尽管这一波房源刚刚上线,拍卖标的杭州市上城区复兴南苑9幢2单元203室已经吸引了上万人围观,而杭州市上城区一套起拍价低于市场价四成的学区房也已吸引了超4000人围观。
京东:双11投放6000套特惠房源
10月12日,在京东首届科技地产大会上,京东房产方面透露,在即将到来的京东11.11全球好物节上,京东将在70城联合超过200家开发商、投放超过6000套特惠房源,新房全款5折起,优惠额超3亿元。
当天,京东还宣布推房产服务和生活周边线下店好房京选,用户可以在好房京选线下店里即感受房间的户型、小区环境与配套设施等场景。通过AR/VR、全景漫游、电子沙盘等多媒体技术获得项目信息。
目前,京东双11已推出“房价特惠”:11·11购房补贴高至182万元。
同时,京东推出“1亿补贴击穿底价”活动,即9.9元可领取上万元补贴。
以深圳地区为例,根据不同楼盘,9.9元可兑换2万元-9万元补贴。
资料显示,京东从2017年起上线了房产业务,和碧桂园等开发商达成合作,消费者可以通过京东了解开发商推出的房源。2018年10月,京东房产上线二手房业务,二手房交易纳入当年双十一的促销阵营。2018年11月,京东推出租房业务。
有“漏”可捡,法拍房渐渐火热
那么,什么是法拍房?这些特价房源是否可以入手?真要出手,又需要哪些条件呢?
法拍房,法院拍卖房产的简称,遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。
据券商中国记者了解,线下拍卖时期,司法拍卖主要以委托拍卖行拍卖为主,由拍卖行进行推广,但由于信息局限性等原因,大家对拍卖,甚至法拍了解甚浅,且委托拍卖,意向竞买人需去拍卖行签署委托拍卖协议,成交后需支付拍卖佣金等导致参与度低,成交率低。
而如今已是线上拍卖的成熟期:首先拍卖平台是免费的,最高院指定拍卖平台包括淘宝网、京东网、人民诉讼资产网、中国拍卖协会、公拍网等等。今年6月新增北京产权交易所及工商融e购两家平台。其次网络拍卖实行初期,全国各地均出现司法辅助公司协助法院开展网络司法拍卖工作,承揽执行工作中大量繁琐的事务性工作,法官得以从繁重的事务工作中抽身开来,专注于案件本身。
资深法拍专员段成龙向券商中国记者表示,法拍房的投资价值正被市场逐渐认同。“正是由于多数群体不是特别了解,也确实存在一定的潜在风险,才让现在的投资者有‘漏’可捡。”
段成龙表示,“以北京地区为例,热点小区、稀缺户型的法拍房最终成交价目前已接近市场价;比较常见的情况是,法拍房最终成交价是市场价的90%;一般住宅区、老旧小区的法拍房价格在市场价85%左右,商住两用的法拍房成交价是市场价的80%。”
据介绍,通常情况下,有如下几种情况的房产会成为“法拍房”:
其一,商业贷款产生。购房人向银行贷款购房,如果不能如期如数偿还贷款,银行向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款; 其二,民间借贷产生。举例而言,A借B的钱,约定以自有房产抵押给B,到期不能还款,根据《担保法》,B不能直接取得抵押房产,也只能向法院申请A还款,并出示抵押或借款协议,要求法院在执行阶段拍卖A的房产来还款; 其三,司法没收产生。打个比方,刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,如该财产涉及不动产,该不动产可依法进行拍卖,变现后的钱款收归国库; 其四,无主财产。这种情况很少出现,无人认领的房产也可以进行法拍。
有地产界观察人士指出,如果购房者对房价行情持续悲观,不少高位接盘者会选择卖房自保。这类案例虽然平常难以接触到,但能从法拍房数量能体现出来。
另据阿里拍卖提供的数据,过去一年有近3000万人次在其平台上看房、买房。
下手法拍房注意事项
除了价格实惠,不限购也是法拍房的一大优势。
目前大部分城市的法拍房是不限购的,比如“上海”等地。也就是说,无论竞买人名下有几套房抑或是是否是本地人,都可以参与竞买上海地区的法拍房。在竞买之后的过户环节,凭法院出具的《裁定书》和《协助执行通知书》,即可执行强制过户,各区的房地产交易中心需配合过户,也没有对买家的地域性“设限”。
但据了解,目前“北京”和“深圳”等城市法拍房目前处于限购状态。参与竞买一定事先了解清楚当地针对法拍房的限购政策。
除此之外,竞买者必须认识到,法拍房确实存在不少劣势。
其一,税费都由买方承担。
购买市场上的二手房时,一些税费可以由买卖方双方各自承担。但司法拍卖中产生的拍卖价、各种过户税费等都需买方全额承担。而且有些房产可能以前没有过户,需要缴交两次过户费用,这些成本都需要竞买人在拍前了解清楚。
其二,限期全额缴纳购房款。
根据司法拍卖规定,竞拍成功需要短时间内一次性支付拍卖款,但动辄数百万元的房子,不是每个人一下子能承担的。目前许多银行特意为法拍房推出法拍贷业务,多数城市尚未开展此业务,不能办理按揭贷款,致使参拍受限。
有法拍房中介机构相关人士告诉记者,“随着市场对法拍房投资价值的认可,目前国内一线城市北上广深等地,银行机构已经可以为法拍房提供贷款服务,但在广大二三线城市,金融机构还没有覆盖这一领域。”
记者注意到,针对司法拍卖房产,阿里拍卖已经上线“一键贷款”服务,号称“1分钟申请,两天内审核,最高可贷7成”。
其三,存在潜在风险。
法拍房可能存在租赁甚至长期租赁,买到也无法居住的情况;多年物业水电供暖未缴纳且有滞纳金的情况;屋内有老人居住等。
“如果买家违约,逾期未支付拍卖款,妨害法院执行的,法院可能会处以罚款、等处罚;买受人竞买成功后违约的,缴纳的保证金不予退还,如果保证金不足以弥补损失的,由原买受人赔偿相应损失。”上述法拍房中介机构人士说。
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