李宗光 房地产良性复苏迫在眉睫 可降存量房贷利率丨首席访谈②

中国首席经济学家论坛理事李宗光。受访者供图。

李宗光现为中国首席经济学家论坛理事。

他曾于2007年至2015年供职于国度外汇治理局中央外汇业务核心，任微观经济剖析师和经济学家，相继担任美国、欧元区和英日等国度微观经济、政策和大类资产钻研。2015年至2017年，他加盟中国最大的券商——中信证券，任中信资管条线首席微观战略剖析师。

他教训多轮经济周期，对次贷危机和欧债危机等有较深化钻研。在日前举行的“中国首席经济学家论坛暨第二届大湾区（黄埔）经济峰会”上，南边周末新金融钻研核心钻研员就欧美一般金融机构危机引发的金融动乱等话题对他启动了访谈。

李宗光以为，过去一年，美联储加息的保守水平和速度历史稀有，间接终结了世界的低利率时代。迄今为止，最坏的状况还没过去，海外体质较弱的经济体和机构接受不住。但中国经济处于从底部向上减速扩张的周期阶段，齐全能够应答外部冲击。

国际和国外周期不同

南边周末： 咱们观察到一些现象，似乎喜忧参半。一方面，中国各地都在推进高品质开展，放大投资和招商引资力度。另一方面，硅谷银行和瑞信银行等数家欧美银行危机事情引发世界金融市场动乱。有不少人担忧会重演雷曼时辰，重创世界经济。更有不少人预判2023年兴许是未来10年中最好的一年。你怎样看？

李宗光： 国际和国外周期位置不同。关于美国和西方而言，以后正处于从过热和扩张滑向消退阶段。美联储加息狂飙下，世界经济好像从零上38度的夏天一夜降到零下20度的冬天。这是一个环境急巨变动的期间。硅谷银行等一批体质较弱的“危险点”终于没有熬住而迸发，这个并不奇异。

虽然美联储和FDIC等联结申明，对储户存款启动全笼罩式包全，但从银行危机迸发法令看，恐慌不会就此止住。不受包全的股票投资者和债券投资者仍会兜售银行股和MBS等，危险偏好仍会进一步降低。

在美国通胀居高不上状况下，美联储降息空间被锁死，执行才干受限，美国股市或者面临进一步冲击。但说2008年金融危机重演，则有点担忧过度了。过去十年继续始终压力测试之后，美国大银行财务状况肥壮，家庭、企业和政府杠杆水平不高，应该能够应答这次冲击。

国际的话，目前正处于疫情完结后的经济反常化进程中。生产和投资正在回暖，经济处于继续复苏中。开年至今，各地在开足马力拼经济，线下生产迅速复原，一片生机。同时，咱们金融体系较为肥壮，危险提早出清，即使美国迸发必定金融危机，对咱们的冲击也有限。

当然，咱们自身也面临必定结构性的疑问和应战，比如如何改动总人口和生养率下滑，如何激活房地产市场并处置过度依赖土地财政疑问，以及如何迅速改善社会预期优化社会信念，特意是民营企业和外资信念等。这些疑问处置好了，中国的增长后劲将会被开掘，在未来十年齐全可以做到“景色这边独好”。

促成房地产良性复苏

南边周末： 你刚才提到房地产疑问。咱们观察到，2023年以来一线市区局部区域的楼盘成交回暖，多少钱企稳，似乎有了复苏的迹象。但全体来看，房地产市场的复苏依然没有变成一种现象。你怎样看以后这种状况？

李宗光： 与2021年以来房地产市场简直冰冻的形态相比，目前房地产投资增速初次发生上升，开发商信念发生企稳上升的初步迹象。下一步，如何迅速激活房地产市场，这是一个迫在眉睫的疑问。

南边周末：

李宗光： 过去两年来，房地产行业处于“冰冻形态”。但2022年下半年以来，房地产关系政策开局转向。房地产依然是“支柱”行业，必需确保房地产市场颠簸开展。一系列抚慰政策之下，2023年前2个月，房地产投资降幅较2022年12月大幅收窄4.3个百分点。但5.7%的负增长雷同揭示，房地产反常化亟待重启。

南边周末： 如何才干促成房地产行业良性复苏？

李宗光： 2022年的中央经济上班会议提出，纲举目张做好上班，“要从改善社会意思预期、提振开展信念入手”，无疑看到了疑问的“病根”。改善社会预期，提振社会信念，应该从改善房地产市场介入各方的信念和预期入手，直面关键疑问，采取实质性措施，从新启动房地产良性循环。

一是倡导中央层面以更正式的文件确立房地产“支柱行业”定位。

二是允许依法鼎力开发房地产。中国百强地产企业中，75%是民营企业。假设民营开发商不进场，没有信念，房地产市场是没有方法激活的。倡导愈加坚定贯彻“两个毫不坚定”要求，约请民营开发商座谈，激励其为房地产肥壮开展奉献力气。

三是踊跃处置新房烂尾疑问，实质性优化购房者信念。新房烂尾的根源在于民营开发商的资金危机，倡导实质性改善民营开发商的融资环境。

四是尽快明白房地产新形式的关键内容，消弭不确定性，稳固常年预期。

复苏仍需致力

南边周末： 中国超大规模市场中，还有汽车、家电等等各种产业。从生产结构改善的角度看，似乎更应该激励的是这些畛域的生产复苏？

李宗光： 促生产首先还是房地产。要先把房地产激活，家电生产人造也会跟着复苏。

从2023年前2个月的生产数据看，社会批发开售总额同比增长3.5%，同比增速扩展，标明节后经济减速反常化。其中餐饮支出修复幅度最大，同比增长9%，较前值增长17.3个百分点；服装鞋帽、化装品类、日用品类等必选生产品同比区分增长3.8%、5.4%与3.9%，增幅区分较前值扩展23.1、17.9与个13.1个百分点，但与历史同期平均6.3%、10.1%与11.8%的增速相比依然有距离，复苏仍需致力。

汽车品类同比下滑9.4%，增幅较上月下滑14个百分点。关键要素是受2022年年底汽车置办税补贴等政策到期影响，居民生产前置，销量被提早透支；同时，开年以来特斯拉率先开启提价潮，生产者有所张望。总体来看，在2022年高达90%的新增开售状况下，2023年的汽车生产很难再有惊喜，然而政府依然可以有一些促生产措施，包含提供生产补贴，放大充电桩尤其是老旧小区充电桩装置，经过参与便民措施来提振居民生产信念。

总体来看，以后的生产复苏全体体现相对颠簸，这与疫情冲击刚刚过去，疫情后居民、企业心思上、财务上仍有必定的犹疑无关，须要期间来逐渐治愈。对此，咱们应当放平心态，踊跃面对，继续把复原和扩展生产摆在优先位置，推进经济继续复苏。

可降存量房贷利率

南边周末： 生产复苏相对应的两个现象比拟值得关注：提早还贷和居民存款规模翻新高。你怎样看这两个现象面前的居民降杠杆趋向？

李宗光： 这面前反映的是居民对未来的预期和信念无余。中央经济上班会议提出改善社会意思预期、提振开展信念，其中一条就是改善居民生产信念，首先就是要改善居民支出、务工预期。

只要把经济增长搞好，蛋糕做大，大家有好的上班、好的支出前景，才干够说把这种预防性储蓄降低，这是基本措施。因此，一方面要把经济增长搞好，另一方面提早还贷关键是还房地产按揭，这还是要回到尽快激活房地产市场过去，应该出台有针对性的措施。

南边周末： 有人提出应该把存量按揭存款的利率尽快降上去，你赞同吗？

李宗光： 当然赞同。这对促生产必定是善报，可以迅速把居民从存量房按揭利息的焦虑中束缚进去，无利于提高在其它方面的生产才干和生产志愿。

南边周末： 金融机构外部也有探讨过这个事情，但一方面如何调整有对抗，另一方面这会降低商业银行的利差。

李宗光： 商业银行的短期利差当然会受影响，但从全国促生产上班大局看是无利的。关于商业银行的损失，国度可以经过其它的制度性布置适当补偿。同时也应看到，金融脱媒本就是中国金融业开展的趋向，缩小对利差支出的依赖，可以让商业银行愈加关心提高服务品质，参与非息支出。同时，缩小提早还贷还能为银行留住少量优质的按揭客户，提高投资才干，进而推进居民杠杆企稳。

人民币 国际化应该稳打稳扎

南边周末： 最后，咱们想聊一下人民币国际化。近年来，越来越多国度开局与中国间接启动辅币调换。你感觉人民币国际化2023年还会有哪些开展空间？

李宗光： 人民币国际化应该扎扎实实推进，坚持耐烦和决计。目先人民币在国际贸易和外汇储藏中的比例虽然有了较快增长，但占比依然较低，无余2%。主观地讲，作为储藏货币，咱们仍不可和美元、英镑和日元竞争，应该静下心来做好自身的革新和放开，放慢培养人民币外汇买卖市场。

首先，近期俄乌抵触下，俄罗斯外汇储藏性能转向人民币。包含美国和西方对俄罗斯外汇储藏解冻和切断SWIFT渠道等措施，超出了底线，一些国度开局对美元发生疑心，扩散化需求大幅上升。而人民币则是他们对冲制裁危险的关键选用，应该抓住契机扩小孩儿民币经常使用场景。

其次，推进人民币国际化也须要充散施展中国渺小贸易体量长处，放大在货物贸易中经常使用人民币的比例。特意是在亚洲周边国度推进人民币结算比例，稳打稳扎，把中国的贸易影响力转化为人民币的影响力。

南边周末： 美联储保守加息，而中国仍在推进降低融资老本。假设中美10期国债利差继续扩展，人民币汇率2023年将如何体现？

李宗光： 2022年以来，由于美联储加息放缓，实践上人民币升值了一波，从7.2升值到6.7，那么近期由于美联储又加息，而咱们有必定的宽松预期，人民币汇率又有所降低。然而总体看，只需中国经济颠簸继续复苏，人民币汇率就能坚持稳固。理想上，过去3年，人民币是仅次于美元的世界第二强货币。

近期随着美联储加息，人民币汇率发生了周期性的过度升值。这关于外贸进口行业是善报，人民币适当升值无利于舒缓咱们的压力，无利于推进咱们经济的复苏。而且，只需中国经济继续向好，人民币汇率常年来看还是会升回来。

央行同时降息降准对楼市股市有何影响

降息、降准的货币政策对楼市刺激到底有多大，还值得商榷，特别是经历春节以来楼市高成交量，不少市场需求得到持续释放，目前的市场需求已经与年初不可同日而语，此外，随着楼市复苏，无论是新房还是二手房价格都出现不小涨幅，目前的购房门槛也较年初明显提高，在目前价位下，市场有效需求有多大，仍然是个未知因素。 特别是对于通州等热点区域，随着限购政策升级的效果显现，前期房价虚高成分已经开始被挤出，在目前的形势下，即使降息、降准，区域房价大幅上涨的可能性不大，回归理性依然是通州的主基调。 因此，随着降息、降准的出台，流动性进一步释放，购房者还贷成本进一步降低，这些利好将助推下半年楼市的持续稳步回升，但是，无论是经济基本面还是股市震荡带来的财富效应，目前楼市内外环境都已经发生改变，去库存为主基调的市场大背景下，交易量的回暖并不会引发房价的大幅上涨，降息、降准不会成为导致房价上涨的因素，要想让“金九银十”真正到来，还需房企拿出诚意.每次央行降准或者降息，不少人都会问，这对股市有什么影响呢？两者是否同一个概念呢？降准：降低存款准备金的简称，是央行通过政治手段调控国家经济的一种重要举措。 具体是指央行通过降低商业银行存款准备金的百分比促使商业银行多向企业放贷，加大了货币的流通量促使国家经济发展降息：降息分两种，一是降低存款利率，二是降低贷款利率，这两种有的时候会分别调整，有点时候整体调整。 存款利率的下调会导致储户的资金缩水，就会影响到部分公民把钱用于消费或者其他的渠道。 进而增进了货币流通，促进国家经济的发展。 下调贷款利率会降低企业的资金成本，也会促进银行贷款业务的增加，盘活了货币的流通，促进了国家经济的发展！一位市场分析人士指出，“很明显，大盘短期又有巨震了。 前高位震荡的条件已经具备，周一大盘若如期展开调整，中小市值个股将迎来宽幅震荡。 ”南方基金首席策略分析师杨德龙也认为，“央行此次降准对于股市来讲也是一大利好，利于银行、券商、地产股，但是鉴于上周五证监会发布机构参与融券的利空，股市或仍将出现大幅震荡。 ”

存量房贷款是什么

“存量房贷款”即“存量住房贷款”。 1. 所谓存量住房贷款，就是指2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。 2. 由于2008年10月27日，央行宣布，即日起将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大为0.7倍。 而在这一政策之前办理的房屋贷款就成了“存量房贷”。 存量房：1. 所谓存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋；2. 存量房是相对于增量房而言的，增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是二手房。

国家放松房贷政策房屋还能上涨吗

很大可能是会上涨的 ，在降低首付比例的同时，银行房贷利率下调，都是为了促进房产市场的发展，摆脱滞销的现状，再者购房者的心理是买涨不买降，所以国家出台的政策主要是为了房地产市场的回暖，消化存量房，缓解开发商的资金压力，增加税收的目的！

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