房地产开展新形式相关到供应体系的严重革新 倪鹏飞

3月18日，国度统计局颁布往年前2个月全国房地产市场基本状况。数据显示，1-2月全国房地产开发投资同比降低了9%，降幅比上年全年收窄了0.6个百分点。会上相关发言人示意，房地产市场目前依然处于调整转型中。

不久前，2024年政府上班报告首提要标本兼治化解房地产危险。同时，顺应新型城镇化开展趋向和房地产市场供求相关变化，放慢构建房地产开展新形式，也出如今其中。

回忆过去一段期间，房地产市场的变化无法谓不大，不少重点市区陆续限购“松绑”，房地产市场何时能回暖七嘴八舌。房地产市场的任何打草惊蛇，总能挑动大家的神经。而寓居老本，也极大的影响了市区宜居性，年轻人用脚投票启动选用。南边周末市区（区域）钻研核心在不久前颁布“57城生存温馨度榜2023”，房价是关键目的。

近日，南边周末专访中国社科院市区与竞争力钻研核心主任倪鹏飞，就市区竞争力和房价的热点话题启动更深化的讨论。他以为，市区房价应坚持正当的区间内，过高的房价不利于市区竞争力的回升。大市区居高的房价，让不少人将眼光投至小市区，这也助推了网红市区的出圈和流落时代的来临。同时他指出，房地产市场歪曲并非仅因保证房不足，还触及金融、财税、土地等内部要素。房地产开展新形式相关到供应体系的严重革新，经过保证与市场双轨融合等形式，终将扭转以往外延、外生、高速、开发和投机为特色的住房开展形式。

中国社会迷信院长城学者，中国社科院市区与竞争力核心主任倪鹏飞。（倪鹏飞 / 供图）

市区房价常年过高的话，这个市区就没有未来

南边周末： 在您之前的钻研成绩中曾提到，房价对市区竞争力的影响并非便捷的线性相关，这怎样了解？

倪鹏飞： 这个意思是说市区房价与市区竞争力不齐全是同升同降的相关。既或者是正相关也或者是负相关相关，关键是房价能否处在正当区间。从哲学讲凡事都要防止过犹不迭。从经济学上讲，许多经济变量都有一个正当区间的疑问。关于房价也是，过高（也包含过低）的房价不利于市区竞争力回升和经济开展。之所以如此，是由于房价作为一个关键的收益和老本变量，对市区开展和竞争力有多重效应，而且在不同房价水平上，这些效应位置和作用不同。在咱们目前的钻研中，咱们至少发现了三个关键的效应。

第一是倒逼效应：必定区间的房价增长会倒逼企业启动翻新优惠，提高消费率，但若房价下跌过高、过快，转型更新的收益及增长难以笼罩房价老本及增长，将造成倒逼效应失效，企业或者选用“躺平”。

第二个是挑选效应：正当的房价及变化造成实体产业在市区间转移，低收益产业向市区外转移，高收益产业向市区内汇集，促成产业更新。但若房价增长过高，则造成高下端产业都向外转移，挑选效应失效。

第三个是挤出效应：作为收益变量，房价高下影响资源要素在房地产及其它产业间的转移，房价过高造成资源错配，使得企业从本行业挤出，将资本要素转投至房地产行业。例如科技翻新企业，转为房地产企业，这是齐全的负向效应。

南边周末： 对比北京、上海，广州房价支出比产生了降低的趋向，能否可以了解为广州的市区竞争力在降低？

房地产的前景？

房价短期内可能普跌。 。 工行城市金融研究所昨天发布的最新一期研究报告指出，房价在涨势大幅放缓后可能呈现小幅稳步上涨态势，但短期内普跌的可能性较大。 报告认为，目前许多房地产开发商的自有资金占比已从35%下降至30%以下，加上二套房政策出台后，很多银行都收紧了房地产开发贷款和住房按揭贷款，开发商资金状况日益趋紧。 从市场供应面来看，预计最近几年，政府将加大保障性住房的供给力度，通过建立新的供需均衡点来抑制房价过快上涨。 境外资金的阶段性撤出套现也会加大房价回调压力。 目前房地产市场上已出现“退地”、“退房”及“土地流拍”这些房价下调的前兆，可能出现的房价普跌是对2006年以来房价透支性过快增长的一种回调。 尽管判断房价短期内普跌的可能性较大，但报告同时指出，近期一些中心城市出现境外资金加大楼市投资力度的现象，这可能导致市场交易量出现爆发式上涨而重新带动房价攀升。 确定房价是否普跌的一个关键时间可能在今年的9、10两个月。 记得采纳我的答案哦，谢谢

历次房地产调控政策有那些？

我国历史上历次房地产调控政策一共有五次 历次房地产调控政策回顾： （1）1993年至1996年：我国首次对房地产进行调控 1993年，我国首次出现房地产热，房地产开发公司急剧增加，房地产投资迅速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，出现了严重的房地产泡沫。 此时经济出现了严重过热和通货膨胀。 1993年，国务出台了“国十六条”，在1994年又出台了年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》。 随着各项政策的落实，房地产投资速度明显放缓，房价迅速回落。 此时经济也又热转冷，通胀下降，经过3年的努力，经济成功的软着陆，房价得到有效控制。 这次调控使地产业受到重创，“国16条”出来后，大量开发商捐款逃离，海南等地房地产市场远元气大伤，地产业陷入了几年的低谷期。 （2）1998年至2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改 1997年爆发了亚洲金融危机，我国出现了“通货紧缩”，房地产市场随之进入低潮。 为了拉动内需，1998年7月，国务院颁布“23号”文件（《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》），进行住房制度改革、取消福利分房，明确提出“促进住宅业成为新的经济增长点”。 23号文件强调在“逐步实施住房分配货币化”的同时，建立以“经济适用性住房为主体的住房供应体系”。 1999年开始全面停止福利分房制度，推行住房分配货币化制度。 随着新的住房制度的落实，巨大的市场需求激活了低迷的房地产市场，房地产业开始进入发展新时期。 这一时期存在房地产市场供给结构不合理、市场秩序混乱等问题，为房地产再次出现泡沫埋下了隐患。 （3）2003年至2004年：确认房地产业为国民经济支柱产业 2003年8月，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文件），首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并且提出房地产市场持续健康发展是国民经济持续健康发展的有利措施，对符合条件的房地产开发企业和开发项目要加强信贷支持力度。 18号文件确立的“国民经济的支柱产业”是对1998年23号文件确立的“新的经济增长点”的升级。 并且将23号文件中确立的“经济适用房是住房供应体系的主体”改变为“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房”。 通过对经济适用房的重新定性，意味着政府不再为70%以上的中低收入人群提供保障性住房，大多数家庭不得不购买或者租赁商品房。 1998年出台的23号文件和2003年出台的18号文件对住房供应体系的定性明显不同，说明了政府的态度由害怕住房投资和住房价格上升过快转变为希望地产业的高增长带动整个经济的高增长。 2003年出台的18号文件没有提出实质性的控制房价和投资过热的措施。 （4）2005年至2007年：调控以稳定房价为主要诉求 2005年，房价快速上涨，房价问题再次成为全社会的焦点。 为了抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房地产价格，中央政府打出了地产调控组合拳。 2005年，国务院颁布“国八条”，建立政府负责制，将房价调控上升到政治高度。 4月，为了进一步细化和延伸“国八条”，国务院又颁布了“新国八条”，随着又出台了房地产调控操作层面的细化方案。 2006年颁布“国六条”和对其进行细化的“九部委十五条”；2007年，土地、信贷、税收等为房地产降温的措施密集出台，从土地管理、房地产秩序、抑制投机（尤其是抑制外商投资房地产）、调整住房结构等多方面出击。 虽然投资开始平稳增长，住房结构得到一定的改善，但是房价越调控越上涨。 到2007年下半年，虽然房价增长速度有所放缓，但是房价依然不断上扬。 2006年出台的“国六条”将中等收入和高等收入人群一起推向市场，这意味着至2003年以来，保障房惠及的人群范围进一步缩小，供需关系更加紧张，势必推动房价上涨。 （5）2008年至2010年：房地产调控先扬后抑 2008年的金融危机使得国内的货币政策出现了戏剧性的变化，上半年货币政策由“适度从紧”改为“从紧”，下半年随着金融危机影响的扩大，货币政策开始由“从紧”转变为“适度宽松”。 2008年，在前期调控政策和金融危机的影响之下，房地产投资迅速减少，国际投资纷纷撤出，房地产市场进入观望状态，成交量日渐，房价也有所下降。 然而在房价调控效果刚刚显现时，政策再次出现松动，最终导致前功尽弃。 2009年，在经济刺激计划和宽松货币政策背景下，房地产调控出现松动——银行推行优惠利率、降低地产开发项目资本金比率等。 2009年年初，房地产行业“试探性抄底”，到年中“放量大涨”，再到年底预期政策出现改变而“恐慌性抢购”。 2009年，许多行业深受金融危机打击，但地产业在政策的刺激下逐渐复苏，并且引来爆发式增长的一年。 为了遏制房价过快增长，2009年12月以来，中央连续释放房地产调控信号，取消了2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税征免期限由2年恢复到5年，以遏制炒房现象。 同年年底，中央出台了“国四条”结束地产刺激政策、出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》结束宽松的土地政策等。 从09年末开始，调控政策开始逐渐加强。 2010年4月，国务院出台了“国十条”，被称为“史上最严厉的调控政策”。 但由于各部门落实问题和地产市场的复杂性，“国十条”的威力并无完全释放。 加上前几次调控政府摇摆不定，购房者对政策调控信心不足，导致市场经过4个多月的僵持观望之后又出现大幅度上涨。 看着历次房地产调控政策，再看看现在的房地产行业，感觉国家发展的真快，相信房地产会越来越好。

房地产泡沫是怎么形成的

产品泡沫是指一种产品的价格持续上涨，以至于严重偏离其价值的现象；行业泡沫是指一个行业的供给严重过剩，或其远期需求缩减或消失导致的投资过热现象。 我们所说的房地产泡沫属于行业泡沫范畴，是个宏观概念，然而老百姓关心的房价问题则是微观概念之产品泡沫。 我们知道，房地产属于资本密集型行业，需要大量的金融支持，同时也是一个长期投资，远期收益的行业，这两个条件极易形成泡沫。 首先其投资过程有大量的不可控因素和较大的政策风险，其次由于对投资期限和远期收益的把握不准确，都容易对行业造成极大的投资风险，非常容易导致过热的投资，产生泡沫。 下面我大概谈谈房地产开发中泡沫的形成过程，仅代表个人观点，需要大家指正。 房地产泡沫的形成大概在以下三个阶段中形成：一、房地产前期阶段房地产开发前期阶段容易在四个环节形成泡沫：1、土地购置由于房地产过热，对于土地的需求增加，同时由于土地为国家紧缺资源，国家对土地的控制政策越来越严格，房地产商对土地的竞争越来越激烈，政府招牌管政策的实施，本来就很高的土地价格，经过几圈的叫价，成交低价成几倍的翻番，已经远远超过其实际价值，政府收益确实得到了充分的体现，然而，房地产商得到的土地价格中，泡沫已经大量形成。 2、各项手续办理说道这里我不得不要一咬牙，繁杂的过程（130多个章）自然不必多说，本身就存在大量不合理的乱收费法规，加上大量说不清道不明也无法说无法诉甚至无法入账的费用，一直以来让各开发商苦不堪言。 这些费用势必计入开发成本，或者无法入账的只能在预算时列入那个让人尴尬的不可预见费用和管理费用，不产生泡沫是不可能的。 3、项目转手这一点估计大多数人都有所体会，有背景，有关系的，拿到了项目、土地，不会自己开发，为了早日获得利润而转手，有的项目甚至能转让近十次。 一次次的转手，落在最后真正开发的手中，已经翻了好几倍，产生严重的泡沫。 就像我们喝扎啤一样，一桶扎啤本来20杯，但是桶里已经有了泡沫，也能卖25杯，再多转几次，可能达到50杯，就能卖出两桶的价格。 4、材料及施工队伍选择由于房地产过热，房地产开发所需的材料、人工就变得相对短缺，其价格上涨速度和幅度都较大，加上这些年很多高端材料和工序的独特技术价格高涨，开发商竞争购买材料和劳务，本来在材料和劳务过程产生的产品泡沫也转嫁到房地产行业来最终承担。 二、房地产开发阶段房地产开发阶段容易在两个环节形成泡沫：1、工期和利润预计房地产开发是一个投资期延长，回收期长的行业，一方面由于投资期限长而对工期把握不准导致工期延长，投资成本增加，另一方面由于回收期长，对未来收益把握不准，有意提高销售价格以降低对未来收益把握不准可能导致的利润风险。 2、金融支持风险房地产开发属高投入高产出的行业，必须大量依靠金融机构支持，除了要接受和消化金融行业泡沫的转嫁外，由于上述工期和利润预计的不确定性，金融机构也会有意提高投资收益率来规避风险，也就使得房地产开发过程的财务费用相对增加。 三、房地产销售阶段房地产销售阶段形成泡沫的主要环节如下：1、以远期的价格完成当期销售我们知道，今天购买的住房，实际交房时间往往在一到两年之后。 开发商为了尽快实现变现，预售房屋，也是政策容许的，这就导致一个现象，大家有没有注意到，我们购买的现房和当期正在销售的同类型、同标准期房价格基本是相同的，也就是说，我们购买的现房执行的竟然是两年以后的价格。 想必大家都明白，两年以后的货币价值与现在的货币价值，以及两年以后我们的购买力和今天的购买力有这多大的差距。 我们不但花掉了未来的钱，真可怕的是以未来的价格花掉了。 这一条不知道我说明白了没有2、我们的消费观念苦了我们自己我们要结婚生子，就要买房子；孩子要远道上学，陪读，买个房子（攀比，为了孩子的自尊心）；孩子要结婚，给孩子买房子......这辈子，我们成了房奴，我们自愿的，活该，就因为这样，供求关系变了，房价涨了，越涨我们就越想买，我们越想买房价就越涨，没办法了，买不起了，我们到处借，贷款，我们埋怨房地产泡沫了，我们自己造成的。 本人认识尚浅，只能看到这些，诚心欢迎大家指正补充。

上一篇：历经十七载伊朗为何要参与上合组织

下一篇：咱们的新时代·字述2019