2023年，公募REITs受基本面压力、流动性疲软、部分资产经营预期存在偏离影响，市场价格大幅度回调。
而迈入今年，REITs市场正不断释放积极信号，为行业的发展注入强劲活力。其中，2月8日，中国证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，根据该规定，若发行人对分配、终止上市和扩募延期安排按照相关规定说明发行人不存在不可避免的支付义务，原始权益人及投资者双方均可将REITs确认为权益属性产品。根据会计准则，非交易性权益工具投资可被指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产(FVOCI)。
那么，在《会计类第4号》的指引下，将会为深耕REITs市场的企业带来什么样的影响?不妨让我们以中国基础设施资产服务商首程控股(0697.HK)为标的，结合其不久前刚发布的2023年业绩，进一步进行探讨。
剔除REITs影响公司经营稳健，未来有望显著受益新规实施
公司财报数据显示，2023年公司实现收入8.83亿元(港元，下同)。从公司的公告中可以得知，其收入同比减少的主要原因是受中国境内公募REITs价格波动的影响。若剔除该项因素，公司收入约为13.2亿元，与去年同期同口径的收入13.7亿元基本持平。
由此看来，鉴于旧会计准则对于相关公司的财务指标影响、税务处理、对企业主体评价影响等方面的认识较为笼统甚至存在误导，REITs市场的波动在一定程度上对相关企业的财务影响较大。
那么，在《会计类第4号》的指引下，首程控股的真实情况是怎样的呢?
笔者结合公司的业绩公告及《会计类第4号》进行测算，在剔除REITs影响的情况下，公司的归母净利润或可达7亿元左右。可见，与当前财报数据中的4.04亿元相比，有着相当大的差距。
尽管面临短期压力，首程控股依然通过提供基础设施资产的全生命周期服务，为客户实现资产规模质量与资产回报收益率方面的双增长。在报告期内，首程控股与战略股东阳光保险合作设立了总规模达100亿人民币的阳光首程城市发展基础设施投资基金，并联合北京国有资本运营管理有限公司等共同成立了北京机器人产业发展投资基金。
可以预见的是，伴随着《会计类第4号》的落地实施，进一步明确了基础设施REITs的权益属性，澄清了基础设施REITs市场参与各方对于基础设施REITs理解上的偏差和分歧，能够让首程控股这类坚持深耕REITs领域的核心企业的真实价值进一步被投资者所看到，这在一定程度上也提升了该类公司向基础设施REITs市场提供优质资产的积极性，实现自身的高质量发展。
与此同时，公司的资产营运业务压舱石作用愈发明显，并为未来资产证券化退出储备了大量优质资产。公告显示，最能代表资产营运业务表现的运营服务收入在2023年达5.55亿港币，同比增加43.44%。
报告期内，公司在停车及园区资产管理、运营科技等方面均取得了突破性进展，接连成功中标广州白云机场和北京丰台站等关键 交通 枢纽的停车场项目，并通过六工项目等案例，推动了工业区改造和城市更新，提升了项目密度与规模。此外，公司还通过自建和收购进入新能源汽车充电桩业务，正式迈入新能源汽车服务领域。
政策市场双面利好，正确看待首程未来价值
目前，首程控股已成功打造出稳固且独具特色的 商业 模式，这为其在行业中建立起差异化的竞争优势，其价值不容忽视。拉长视角来看，市场也正不断释放积极信号，为行业的发展注入强劲活力，首程控股这类具有独特竞争优势的企业迎来难得的机遇。
从政策端来看，除了《会计类第4号》的发布之外，去年年底，财政部联合人力资源社会保障部起草《全国社会保障基金境内投资管理办法(征求意见稿)》，拟将公募REITs正式纳入社保基金投资范围。
多项利好政策的接连发布，不仅有助于提振公募REITs市场信心、稳定投资者预期。更重要的是，能够为想利用自有资金投资REITs的大型上市保险公司和证券公司扫清了关于财务波动的疑虑，从而为市场引入长期资金活水。
从市场端来看，随着经济的逐渐回暖，在 旅游 、交通和基础设施等领域的市场需求也在持续提高。首程控股旗下拥有的重要交通枢纽的停车项目，有望在车流、客流及运营效益等方面获得逐步的提升。
结语
俗话说，拿着旧地图找不到新大陆。财务数据仅仅反应企业过去的经营状况，若想真正看到首程控股的价值底色，还是需要看其长期的核心经营能力。
当前，首程控股持续关注政策动向，把握市场脉搏，以灵活的战略布局和前瞻性的业务规划，确保在不断变化的市场环境中保持竞争力，为客户和股东创造更大的价值，也为其长期价值的增长奠定了坚实的基础。
相信未来，首程控股将持续受益于我国经济的持续发展和基础设施建设的深入推进。那么在这种情况下，无论是市场还是投资者，不妨多给首程控股一些目光。
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看股票的基本面基本步骤：1、了解该公司。 多花时间,弄清楚这间公司的经营状况。 2、美好的前景。 你是否认同这间公司日后会有上佳的表现?3、发展潜力、无形资产、实物资产和生产能力。 这时，你必须象一个老板一样看待这些问题，该公司在这些方面表现如何? 发展潜力——新的产品、拓展计划、利润增长点无形资产——知识版权、专利、知名品牌实物资产——有价值的房地产、存货和设备生产能力——能否应用先进技术提高生产效率4、比较。 与竞争对手相比,该公司的经营策略、市场份额如何? 5、财务状况。 在报纸的金融版或者财经网站可以找到有关的信息。 比较该公司和竞争对手的财务比率：资产的账面价值、市盈率、净资产收益率、销售增长率6、观察股价走势图。 公司的股价起伏不定还是稳步上扬，这是判断短线风险的工具。 7、专家的分析。 国际性经纪公司的专业分析家会密切关注市场的主要股票，并为客户提供买入、卖出或持有的建议。 不过，你也有机会在网站或报纸上得到这些资料。 8、内幕消息。 即使你得到确切的内幕消息：“如某只股票要升了”。 也必须做好分析研究的功课，否则,你可能会惨遭长期套牢之苦。 技巧提示：长期稳定派息的股票，价格大幅波动的风险较小。 注意事项：每个投资者都经历过股票套牢的滋味。 这时应该保持冷静，分析公司的基本面，确定该股票是否还值得长期持有。
5． 财务状况。 在报纸的金融版或者财经网站可以找到有关的信息。 比较该公司和竞争对手的财务比率：* 资产的账面价值* 市盈率* 净资产收益率* 销售增长率
20年回本称作20倍市盈率。 值不值得买，怎么说呢？要分情况的，简单分类说说。 如果公司基本上业绩平稳，每年都差不多，要看分红比例，如果达到50%以上，你说的这种情况是值得买的。 理论上，即使不分红，也是值得的。 但是股票不是债券，没有业绩承诺，分红承诺，回购承诺，后续业绩变脸下滑的可能不能排除，所以不分红风险大一些，但从发展的角度，不分红更利于公司提高未来回报能力。 如果选择，如果看待，看投资者的风格是保守还是进取。 如果公司业绩逐年递增，这个盈利水平买入价值非常大，是诱惑力很强的，主要是和近年的无风险债券，和银行长期存款利率相比较。 优势非常明显，是否分红，分红比例多少，与上面分析一样，看个人风格。 巴菲特偏爱不分红的，稳健基金偏爱分红的。 如果公司未来的业绩下滑，行业前景暗淡，这个市盈率水平比较鸡肋，可能短期有一定的比较优势，长期不见得有好的表现，股价长期跟着业绩走，短期看银行的利率水平。 可以参考大秦铁路这一类股票，属于业绩平稳的，是很好的分红股票，但不是成长型的。 总之，未来的业绩走向是买入股票的重要参考，但未来还需要等待，所以风险与机遇并存，这一点也是股票与债券，存款的区别。
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