新政 楼市 不是重走老路 批改型

2015年，房地产政策将间断去行政、重市场的调控思绪。

5部委密集出台的楼市新政，短期能提振市场的买卖激情，但关于中常年趋向的影响，还有待于市场的测验。

造谣之后靴子真的落地

“只此三枪，‘火力’已能使市场回暖了！”

一只超市场预期、用来提振低迷房地产市场的“靴子”，在2015年3月30日收盘后终于落地。

中国人民银行在3月30日半夜紧急通知称，今日下午三点半有关键事项颁布。很快，央行资讯处又造谣称，“未据说今日下午有资讯颁布会。”但在当日午后收盘，十几只房地产股涨停，连上证地产类指数也涨超7%，创下2009年来的最大单日涨幅。央行造谣也不可改动蹭蹭下跌的股市。

更幽默的是，今日下午五点，传言居然被证明了。央行、银监会、住建部三部门联结为市场送上了一份楼市新政的“大餐”：二套房首付比例降至四成。此外，公积金存款首套房首付比例下调至两成；若已结清首套房存款，二套房存款首付比例降至三成。

随后，财政部也颁布通知称，将团体购置二手房免征营业税的期限由5年调整为2年，这象征着只需团体住房满2年，转让时便不再上缴营业税。

“超预期！”市场分歧反映。此前，市场传言二套房首付比例将降至五成。“四成五成实践上区别不大。”中央财经大学中国银行业钻研核心主任郭田勇对南边周末记者示意。

“预料之外，但道理之中。”一位多年在银行上班的人士称。他以为这次是利好改善型需求，关键是去库存。

业内对该新政还是给予了很大的希冀，该政策被称为“3·30新政”，这是自2009年以来的提振房地产市场最微弱的一次性。

不过，关于这次信贷财税“左右开弓”，各大证券机构及业内专家早有预测。从2014年9月30日，央行、银监会就曾经颁布通知，降低首套房贷首付比例至三成；并对领有1套住房并已结清相应购房存款的改善性购房家庭，二次购房算作“首套房”，在业内被解读为“认贷不认房”。

2014年年末，房地产市场小幅升温后，2015年末尾市场体现照旧低迷。国度统计局的数据显示，往年前两个月，不论是房价、房地产投资增速还是开售数据都呈下滑趋向。往年1-2月，住宅开售面积同比降低17.8%，开售额降16.7%。

往年终以来，经济下行压力也始终放大。数据显示，全国固定资产投资同比名义增长13.9%，创14年以来最低；到位资金增

2016年房价如何走 且看楼市新政5大关键词

关键词一：历史最低--房贷首付回到两成时代其实房贷首付政策在去年9月份就已经提前松动过一次，当时央行银监会发布通知，规定在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。 而今天的新政，已经明确将划定的25%首付红线淡化，批准地方政府可以根据实际需要再下浮5%，将首付比例降至两成。 据证券时报报道，在过去的1年里，房贷政策历经了330新政和930新政两次大的调整，其中330新政主要针对二套房首付比例进行调整，首付比例从60-70%下调为40%;930新政则将一套房首付比例从30%降低为25%。 此次相当于同时对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例进一步由40%降至30%。 易居研究院副院长杨红旭表示，此次首付降至二成，也就回到2006年之前，属于历史最低水平了。 杨红旭分析称，这一政策，是中央支持自住需求，化解房地产库存方针的具体落实，有助于刚需和首次改善需求的释放。 关键词二：历史最高--全国房地产库存7.1亿平方米官方今天发布的楼市新政，其刺激力度似乎有向2008年金融危机时期看齐的调性。 而背后则是地方政府面临着的楼市库存居高不下的严峻现实。 根据国家统计局最新公布的数据显示，2015年末，全国商品房待售面积达到7.1亿平方米，为历史最高值。 其中三四线城市由于自身消化能力有限，面临的库存压力更加明显。 中国社科院称，如果想完全消化楼市库存，需要23个月。 民生证券研究院的研究表明，从结构上看，2015年年底一、二、三线城市库销比分别为8.15、10.23和25.58，三线城市房地产库存过剩问题最为严重。 与待售面积上涨不同的是，2015年全年，房地产投资对经济增长的贡献率已降到了0.079个百分点，成为历年年度的最低值。 而最为关键的房地产开发企业库存的所有住宅商品房的面积更是高达约为55.6818亿平方米左右，这还不包括数量庞大的农村房屋。 这些庞大的库存量直接影响到中国经济增长数据。 关键词三：去库存--中央布局 地方发力经过多年的高速增长，中国房地产市场已从“增量时代”步入“存量时代”，“去库存”当仁不让成为今年楼市的关键词。 房地产投资增速下降，已严重拖累中国经济增长，中央已经多次喊话要‘去库存’，提出要化解房地产库存。 2015年四季度召开的中央经济工作会议，化解房地产库存已经被列为经济社会发展的五大任务之一，会议指出，“要取消过时的限制性措施。 应该说，从这次政策开始，中央各主管部门“去库存”的执行落实政策将会相继出台。 中国指数研究院发布的数据显示，全中国房地产整体库存按照过去三年的平均销售速度计算，这一库存需要五年的时间来消化。 如何消化高库存，不仅是开发商面临的一大难题，也是地方政府头疼的问题。 据南方日报报道，近期，重庆、福建、湖南、海南等地密集出台去库存措施，而多地陆续召开的“两会”也纷纷将去库存作为2016年房地产的重中之重。 业内人士认为，近期各地政策调整和中央要求化解房地产库存，促进房地产业持续发展的要求相一致。 分城实施是未来政策放松的主流，将会有更多省份跟进。 房地产市场有望在一季度迎新一轮政策宽松潮。 1月18日，重庆成为在2016年第一个出台去库存措施的城市，在促进房地产企业发展方面出台了包括税收、金融、重组合并等多方面支持措施。 如对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。 此后，多地跟随重庆步伐，相继出台去库存措施。 19日，福建全省住房城乡建设工作视频会议提出，鼓励各市、县根据实际制定政策，按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则，在2016年2月底前出台落实到具体楼盘的房地产去库存措施。 对于库存量大、去化周期长的三四线城市，要暂停土地供应。 20日，湖南省住房和城乡建设工作会议提到，湖南房地产去库存压力很大，有的地方去化周期(商品房的销售周期)达2至3年，必须采取强有力措施。 湖南省住建厅提出，货币化安置是去库存的有效手段，原则上，2016年棚改货币化安置比例不得低于50%，对安置比例高的地区和项目将给予资金倾斜。 公租房从2017年起将不再新建，要全部通过租赁市场解决，政府给予租金补贴。 此外，还提出大力发展租赁市场、支持农民工进城落户、发挥公积金政策效应等去库存措施。 21日，海南省住房城乡建设厅厅长丁式江在海南住房城乡建设会议上透露，由于销售速度低于建设速度，海南商品房面临较大的去库存压力。 海南将采取10条措施全力推进去库存和转型发展，逐步降低商品住宅开发比例，增加经营性房地产比重，推动房地产从单一产品向多元化产品转变。 同时取消过时的限制性措施，营造主要依靠市场进行产业重组的可预期环境。 民生证券宏观分析师朱振鑫指出，去库存是供给侧改革第一要务，激发房地产合理需求是去库存第一要务。 下调公积金首付后，下调一般贷款首付顺理成章，不排除进一步下调可能。 关键词四：减压--三四线城市楼市迎来机遇房地产库存压力到底有多大?以河南省为例，据河南省统计局数据显示：截至2015年底，河南商品房待售面积为3606.83万平方米。 而据河南省住建厅统计，目前该省已经批准预售的商品房库存量达到了1亿1161万平方米，平均销售周期17个月。 按照房地产行业的说法，销售周期在7到12个月为正常范围，超出12个月就存在较大的库存压力了。 国泰君安地产研究团队表示，此次政策出台是为了进一步加快非限购城市去库存(限购城市特指北上广深及三亚)，通过销售端的回暖带动投资端企稳，对目前预期较为悲观的楼市注入一剂强心针。 2015年房地产开发投资增速仅为1%，土地购置面积和土地成交价款同减31.7%和23.9%，整体较为低迷。 同策咨询研究部总监张宏伟分析称通过下调首套房首付比例，可以降低购房者入市门槛，适度激活当前的以自住需求为主的楼市成交量，缓解当前大部分三四线城市、半数以上二线城市库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势。 最有力的不是首套房首付降低到两成，而是二套房首付降低到三成(很多城市此前是4到7成，少数是3成)，这将激活二线城市特别是“强二线城市”的改善性需求和投资性需求。 在二线城市里，最看好苏州、杭州、南京、郑州的楼市，因为这些城市具有较强的人口竞争力，而楼市库存量又不算太多。 此外，人口增长较快的长沙的中心区普通住宅，也被看好。 一些地方在“放松限购”的同时，还通过“放宽户籍”等方式鼓励农民购房。 广西北海、玉林、南宁等部分城市此前已经出台新政，居民可以通过购房落户城市。 而在可查到的城市中，出台上述类似政策的地方遍及中国的大江南北，北有呼和浩特、南有海口、中部则有武汉等城市。 根据中信建投团队的统计，2015年一二三线重点城市成交增速分别为39%、14%和13%，一线城市自二季度以来一直维持量价齐升的积极态势，因一线市场往往具备示范效应，二线主流市场已经预热，部分城市如南京等区域从房价到地价的传导已经显现，此次进一步加大资金杠杆将促使这个市场延续增长。 关键词五：房价---2016年涨还是降?过去五年，中国的核心城市都经历了严厉的楼市调控，随着多数城市已经解除限购，随着利率持续下降以及各地在贷款方面的优惠政策，随着供给侧改革和城镇化进程，从消费者的角度来看，机会已经出现。 楼市真的会“应声而降”吗?有观点认为，认为开发商降价的动力不足。 英大证券研究所所长李大霄也认为，这是支持合理住房消费的利好政策，对于促进房地产市场平稳健康发展有正面影响，对于稳定房地产市场和去库存有正面作用，对于房地产股票有重要支持，对于股市稳定也有重要意义。 “未来两三年，房地产政策暖风不会停。 ”民生证券宏观分析师朱振鑫表示，一方面60亿潜在库存需要去，另一方面房价整体已经几乎没有上涨风险，政策有松动空间。 下一步可等待：交易环节税费进一步调整(放松征收标准，改变征收方式)、住宅标准调整、保障房以租代售、组建国家住房银行等。 楼市参考认为，二线城市楼市将出现补涨行情。 由于“首套房首付降低到两成，二套房首付降低到三成”只在非限购城市实施，所以目前北上广深和三亚5个限购城市无法实施。 但杭州、南京、郑州、天津、重庆这些二线城市则可以实施，这给了他们房价补涨的机会。 “2016年房价将稳中略升，高库存与看跌预期限制了全国范围内价格上涨的动力。 ”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为，2015年商品房销售增速较快提升，与宽松的货币环境和持续放松的房地产政策密不可分据腾讯财经【浙江新闻+】在12月21日闭幕的中央经济工作会议上，化解房地产库存被列为2016年中国经济社会发展五大任务之一。 这是史无前例的。 会议明确提出，将采取包括在需求端落实户籍制度改革，加快农民工市民化，促进农民购房;在供给端鼓励房地产开发商适当降低房价，促进房地产开发企业兼并重组等政策。 同时明确表态，要取消“过时的限制性措施”。 如何理解这些政策?它们释放出哪些信号，又会对房地产市场产生怎样影响?尤其大家最关心的是，中央政府旗帜鲜明地鼓励降房价，“我的房子会贬值吗?”“去库存”为何会上升到国家高度?本次中央经济工作会议，对房地产去库存的阐述与措施，多达325个字，把“去库存”上升到国家高度。 主要是因为：目前，我国整体房地产库存水平较高，尤其是三、四线城市去化压力很大，地产企业投资意愿不断下滑，已经成为拖累中国经济最大的风险。 中金公司最新数据显示，我国一线城市的平均去化时间为8.8个月，二线城市为11.2个月，三线城市为21.5个月。 因此，化解房地产库存，既是当前的现实问题，也是供给侧结构性改革的重要方面。 中央鼓励“降房价”，我们的房子会跌吗?这一次中央经济工作会议鼓励开发商降价，并不是试图用行政手段限制开发企业提高房价，而是用引导的方法让开发企业对市场未来产生合理预期。 当然，并不是每一个城市的房地产都需要降价，例如北京等一线城市的房价就不太可能下降。 这样的表态，核心目的是为了避免开发企业误判去库存的形势，避免土地市场竞争过于激烈。 在执行上，具体的政策措施仍然会是市场化手段。 当然，企业作为市场主体，也会有自身的考虑，例如上市公司降价可能带来盈利下滑、小开发商降价可能就面临破产，更不用说降价可能导致群体事件等等。 所以，降价不降价，企业会根据自身情况来做决定。 政府还应该考虑，实施全方位的去库存方案，市场上呼声较高的是：让政府与银行及税务局三方都加入进来，切实降低开发商的税费负担，改变房地产开发总成本逐年增长的势头。 同时最大程度地释放出首次、改善和投资性需求。 例如，房贷首付与利率下调，继续实施降准、降息等宽松货币政策，实施买房财政补帖和房地产税费减免等优惠政策。 一线城市的限购算“过时的限制性措施”吗?考虑到目前一线城市的供求形势，2016年特大城市限购应该不会放开。 更何况，一线城市还需要通过限购、限贷政策来调控人口规模。 所以，“过时的限制性措施”是在一些供大于求的地方，取消不合理的限购、限贷和限价等政策。 但是，从全国范围来看，对二套房、三套房的高利率和首付等政策可能调整或者取消。 总的来说，去库存不可只依赖政府，更需要房地产企业齐心协力。 未来不会有类似四万亿的大规模刺激政策，更不会有凶猛的去库存超强政策出台，不能心存侥幸。 本届政府更加强调固本培元，着眼中国房地产市场中长期的稳定和发展。 农民可以进城落户了?制度改革总要个三、五年会议中提出的要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户。 这一个政策是在试图抵消人口拐点对房地产市场的负面影响，利用人口红利继续支撑楼市发展，释放更多的住房需求。 据统计，中国三、四线城市当中约有三四成购房需求是来自于周边中小城镇和农民，政府如果能够在信贷、税收和宅基地流转(或质押)等方面加大政策支持力度，的确能释放出大量新增购房需求。 但是参照美国次贷危机的教训，不能过度鼓励支付能力较弱的农民购房，否则可能出现还贷困难，不良贷款率上升的现象。 在深化住房制度改革方向，会议提出“以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度”的主要方向，意味着将来可能收购商品房库存转为保障房，将农民纳入住房保障体系，并在公积金与社保等方向进行改革。 举例来说，包括打破城乡二元制、建立政策性住房银行、推进房贷资产证券化、允许异地贷款、实施公积金房贷资产证券化等等。 农民工市民化等措施的确是化解楼市库存的一条途径，但这属于中长期政策，需要户籍制度改革等一系列改革组合拳落地，至少要等两三年才能见效。 总体来看，长、短期去库存措施应该多项并举，协调进行。 投资性购房竟然受到政府鼓励，租房将成大市场?本次会议提出“鼓励买房，发展租赁市场”的行业管理思路，这是一个巨大的、彻底的转变，过去一直把“多买房”看做投资、投机活动，是政策严厉打压的对象。 这一改变说明，政府承认中国房地产市场进入存量房时代，即商品房直接转变成二手房，形成住房租赁市场。 但是，目前，我国的住宅租金回报率比较低，三、四线城市尤其低。 显然，政府不会只靠预期指引来发展租房市场，更可能出台实实在在的政策鼓励措施。 这样的政策将着眼于降低住房的持有成本。 当然，由于税率改革的复杂性，房地产行业营改增很难在近期出台。 这里尤其要提醒是，开发商作为市场主体，应该有一个基本的认识，去库存绝不是政府兜底托市，趁机涨价不明智。

楼市调控、促进生育两不误？杭州、南京等出台新政：多生孩子可多买房

多孩家庭可多买一套房，似乎正成为这轮楼市调控的一个新趋势。

5月17日早间，杭州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从二手房交易政策、税收条件、更好满足三孩家庭购房需求等方面优化调控细则。

在杭州出台的政策中，“三孩家庭可增加购房套数”尤其引发关注。

通知明确提到，为更好满足三孩家庭购房需求，一是符合条件的三孩家庭，在杭州市限购范围内限购的住房套数增加1套；二是符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，自4月底以来，包括无锡、南京、东莞和杭州在内的多个城市调控新政中，均对多孩家庭更为照顾。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪5月17日上午通过微信向《每日经济新闻》记者表示，近期多地出台“多孩家庭可多买一套房”的主要背景是结合当前居民人口体量及住房需求情况，缓解当前房地产市场因受疫情反复等因素导致修复进程受阻的应时之举。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也通过微信向记者表示，“允许二孩及三孩新增一套房”政策充分体现了当前各地政策的重要变化，各地将“限购政策松绑+生育政策鼓励”结合的导向，能够发挥积极作用，在促进市场交易活跃的同时，也有助于推进人口生育政策。

多生孩子可多买房

5月14日凌晨，东莞连发七条稳楼市措施，其中提到“二孩或三孩家庭，允许新增购一套房”。

5月13日，据南京房地产业协会消息，为积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件，自5月11日起，生育二个孩子及以上南京户籍居民家庭，可新增购买一套商品住房，同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。

南京二孩及以上家庭，只需要到街道办开具二孩证明，开出后最早次日使用，其他开具购房证明材料不变，且二孩家庭不受限购区域影响。

而如果把时间线拉长，扬州、苏州、无锡等长三角城市也先后对多孩家庭购房条件予以宽松。

5月9日，扬州发布《关于积极支持在扬来扬人才和生育二孩及以上家庭改善居住条件的通知》，在扬州的大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区购房的，可不适用现行限购政策。而此前扬州的限购政策规定，在市区范围内拥有第三套及以上住房的居民家庭，不得再次认购新建商品住房。

与扬州相似，苏州新政也对二孩及以上家庭给予放松，提到“家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋时不受限制转让年限制约。”

而无锡则在4月25日发布规定，生育二个孩子及以上的无锡户籍居民家庭，可在限购区域新增购买一套商品住房，同时对此类家庭在公积金贷款额度上进行提高。

在关荣雪看来，上述政策是以市场需求端为解决切入点，降低购房门槛，促进改善需求进一步释放，可有效满足购房群体尤其是二孩及以上家庭的合理住房需求，缓解多孩家庭住房难、住房紧的压力，同时提升市场交易活跃度；此外，此举较以往而言，在实施对象上作出一定的调整或扩围，精准性与务实性更高，进而带动政策调整的市场认可度有所提升，进一步提振市场信心。

严跃进提到，从既有的城市政策演变看，其实多孩家庭住房优惠政策经历了三部曲。

第一，公租房优惠模式，最典型的就是北京朝阳。《2021年朝阳区面向“未成年子女数量较多”轮候家庭组织选房的公告》中称，对取得公租房备案资格且尚未配租配售的未成年子女数量较多的家庭，以直接发放选房通知单的方式组织选房。

第二，购房补贴模式，最典型的就是甘肃临泽和江苏海安。其中，临泽《优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施意见（试行）》明确，生育二孩和三孩家庭享受住房补贴。而海安将多孩家庭纳入改善型需求同时给予购房优惠。

第三，取消限购模式，最典型的就是无锡。无锡《关于积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》，明确在限购区可以增加一套购房资格。

楼市“松绑”新趋势

《每日经济新闻》记者梳理发现，各城市比较惯用的手法是“向多孩家庭新增购房资格”，东莞、杭州、南京和无锡的新政中都提到了这一点，东莞、南京和无锡二孩或三孩家庭均可新增购一套房，杭州则是将门槛提到了三孩。

此外，在新增购房资格的同时，不少城市还会在其他政策上对“多孩家庭”给予支持。

杭州提到，三孩家庭在参与摇号时可参照“无房家庭”优先摇号；南京提到，二孩或三孩家庭可享受相关银行最优惠贷款利率等支持；无锡则对多孩家庭提升了公积金贷款额度，对生育二孩或三孩的无锡市户籍家庭，公积金贷款额度由之前的60万元提高到了100万元。

据记者不完全统计，今年5月以来，截至5月17日，全国有近40个城市出台了楼市宽松政策，包括放松限购、限售，降低首付比例，下调房贷利率，增加公积金贷款额度，发放购房补贴等多个方向。而近期各地颁布的“多孩家庭可多买一套房”，正成为4月底以来各地调控政策中呈现的新趋势之一。

对于后续是否有城市跟进，关荣雪分析道，整体而言，进入2022年以来，楼市政策的放松势头愈发强劲，城市、调整方向、覆盖对象等逐渐全面化，楼市发展走势与居民需求密不可分，因城施策是大范围的调整准则，根据不同群体做相应的精准化调整更显必要，因此针对多孩家庭的楼市调整措施具有一定的借鉴意义，或将成为楼市松绑的一个新趋势，后续不排除有城市结合多孩家庭出台创新性政策。

严跃进则表示，越来越多城市在购房政策综合考虑生育和抚养等方面因素，正成为楼市调控优化的方向之一，各地对“二孩及三孩家庭的倾斜”充分体现了多孩家庭购房方面受到了积极的保护，在一定程度上保障此类家庭后续购房权益。

整体而言，当前部分地方三孩家庭增加一套购房资格的政策内容，或在全国各地铺开推进，成为促进人口增长、保障三孩家庭居住权益的重要体现。

记者| 陈荣浩

编辑| 段炼 陈梦妤 盖源源

校对|程鹏

主城涨跌幅不超10%！咸阳出台房产调控新政

在不少人关注西安的房产调控政策是否有变化之时，近几年与西安楼市关系紧密的咸阳，却突然出台房地产调控政策。

8月6日，咸阳市政府网站公布了由该市政府办印发的《咸阳市房地产市场调控“一城一策”工作实施方案》，开启新的房产调控，有效期至2022年12月31日。

这对咸阳楼市意味着啥？近期投资咸阳还可行吗？

通读了咸阳这份房地产调控新政，一个强烈的感觉是咸阳的房价和供应量，区域不平衡比较明显，局部房价涨幅过快、去库存压力较大！

这从该新政提出的三大“工作目标”中，可感知一二：

1、保持商品住房去化周期健康平稳。2020年-2022年期间，主城区内商品住房去化周期控制在6至18个月，非住宅商品房库存逐步控制消化。

2、初步建立租购并举住房供应体系。2022年底前，全市初步形成租购并举的住房体系，市场供需关系基本平衡。

3、合理控制房价。2020年-2022年期间，主城区新建商品住房均价年度涨跌幅不超10%，各县市新建商品住房均价年度涨跌幅控制在25%以内，新建商品住房价格保持在合理区间。

值得注意的是，在该新政中对于房价涨幅的控制，用了“涨跌幅”这样的表述，而不是简单的“涨幅”，显然预期是“房价有涨跌”，而不是单向的“涨”。

当然了，万一跌的话，也不允许幅度过大，主城房价最大跌幅不超过10%、各县市最大不超过25%。这个数字，大家可以很好地去体会了！

那么，要实现上述三大工作目标，将采取哪些具体措施呢？

首先是加强土地环节管控。

1、按照商品住房去化周期及时调整土地供应节奏计划：当商品住房去化周期连续5个月保持在12个月至18个月合理区间时，按照土地供应计划正常供地；连续5个月小于12个月时，加快土地供应节奏；连续5个月大于18个月时，暂停土地供应。

2、适时调整土地出让方式。适时采取“限地价、竞房价、竞配建”或“限房价、竞地价”等方式，可采取“熔断机制”、限定上市商品房价格等，稳定土地价格。

这一点其实比较难办，除非是优质的、价值性强的地块，尚可尝试。但从西安的实践看，最终地价走高是不可避免的。限定上市房价倒值得期待。

禁止房地产开发企业通过银行贷款、信托资金、保险资金、资本市场融资、资管计划配资、发行债券等方式筹措资金用于支付土地款。

联想到近年来，数量不少的进入西安的房企都把矛头指向了咸阳，近年上半年再度有6家进入咸阳主城区，累计有超过15家进入，房企抢滩咸阳的势头很猛。

难道说，咸阳为了保证项目不烂尾、保证品质和有序供应，要对房企进行筛选了？应该有这个意思！

其次是新房供应环节。

1、对已供地未开工、已开工未销售的普通住宅项目，进一步加强监督。对违规企业严格按照相关规定征缴土地闲置费或收回使用权，做到逐一清查处理，促开工、促上市、促竣工。

2、商品房销售价格备案原则上不高于“同地段、同区域、同品质”楼盘均价。未经价格备案擅自销售的，限制开发企业商品房买卖合同网签权限。

3、已具备预售条件的，应一次性申请办理《商品房预售许可证》，不得以分批、拆零、装修、抵押等方式拖延入市时间。

4、取得商品房预销售许可证的项目，不得以认购、认筹、预定、排号、售卡、VIP排号或收取冻结定金、预定款、诚意金等形式变相销售。

5、已取得商品房预售许可证的项目，企业应在10日内将所有准售房源一次性公开销售，不得捂盘惜售或者变相囤积房源。

未按此规定执行的，暂停办理后续商品房预售许可证、暂停网签权限。

6、打击未取得《商品房预售许可证》擅自预售、未经验收房屋交付使用或将验收不合格的房屋交付使用的违法违规行为。

7、完善预售资金监管制度，确保购房款优先用于项目建设，降低项目风险，保护购房人合法权益。

第三是交易环节。注意，这对于意向在咸阳买房投资的人士很重要。

1、商业贷款按揭买房，首次购买普通住房贷款最低首付比例为25%；首套房贷款最低首付比例为30%；第二套房最低首付不低于40%，三套及以上禁贷！

关于首套房的首付比例出现两个标准，网站公布的原文如此，不知是否掉字，暂时无从知晓。

其中家庭1套住房的界定是不含继承、受赠、自建等非购买途径取得的房产，仅指商品住房；但要买第2套，无论是否有过住房贷款记录和贷款是否结清，首付不低于40%。

2、使用公积金贷款买房：首套房最低首付比例为20%；再次使用公积金购买普通商品住房的，最低首付比例不得低于40%，且夫妻双方名下不允许存在任何未结清的贷款本息。

使用商贷和公积金贷的差异在于首套房，第二套房的首付是一样的。但是如果夫妻名下有公积金贷未结清的，则不能使用公积金贷款买房。这很严厉！

3、房企与购房人签订商品房买卖合同后30个工作日内必须办理网签备案，未经备案的购房合同不得作为办理住房公积金和按揭贷款的凭证。

4、严禁期房转让，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。这意味着，正常情况下，新建商品住房要交房后才能进入二次交易，这实际是变相限售。

总体上看，咸阳这一次的房地产新政，有利于规范市场，比如全面执行网签备案、租赁合同备案、预售资金监管、房屋交付要求等。

在房企拿地和监督建设环节，虽然要求很严，但是否能做到存在疑问，但不影响往好的方向努力，值得期待。

目前，单独地看咸阳的地产价值，托管西咸新区的约14.6平方公里的部分、主城区、高新区和大西安文体功能区部分，相对价值更高，属于文件中说的“重点区域”。

从近几年外来购买力聚集看，也主要在上述区域，而其北五县，其价值和购买力也仅限于当地需求。

因为不限购，加之“西咸一体”的预期，在西安及西咸新区房价迎来新一轮涨幅之时，不少人把投选眼光放在了咸阳，过去三年咸阳重点区域房价也涨幅不小。

未来在咸阳置业投资，还是要谨慎选择板块及项目，切记的原则是选择发展利好聚集度较高的重点板块和性价比较高的项目，切记盲目误投。

编辑=六言 编审=周鑫

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